근저당권, 신탁등기를 확인해 보고 아무런 이상이 없는 깨끗한 집을 전세 계약을 하더라도 문제가 발생하는 경우가 있습니다. 바로 대항력의 빈틈을 노려서 전세사기를 쳤을 경우가 그렇습니다. 지금부터 대항력 악용한 전세사기, 예방법에 대해 알아보겠습니다.
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대항력의 빈틈을 노린 전세사기
대항력의 빈틈을 노린 전세사기는 대항력이 생기는데 걸리는 시간 때문에 발생합니다. 근저당이 없고, 문제없는 깨끗한 집에 전세 계약을 합니다. 세입자는 계약 직 후 주민센터로 가서 전입신고와 확정일자를 받습니다.
여기서 법의 허점이 발생합니다. 대항력은 전입신고를 한 '다음날 00시'부터 효력이 발생합니다. 그래서 다음날 00시까지 나의 전세보증금은 아무런 법적 보호를 받지 못하는 완전 무방비 상태입니다.
대항력을 악용한 전세사기는 이러한 점을 이용합니다. 임대인(집주인)은 대항력의 공백이 생기는 점을 이용해서 전세 계약이 끝나자마자 바로 집에 근저당을 설정합니다. 그리고 은행에서 대출을 받고 잠적해버립니다. 집주인이 잠적해버리니 당연히 임차인(세입자)는 전세보증금을 돌려받지 못합니다.
더 큰 문제는 집주인이 은행에서 빌린 돈을 갚지 않았을 때입니다. 은행에 돈을 갚지 않을 경우 집은 경매로 넘어갑니다. 몇 회 유찰 후 낙찰되면 낙찰가는 형편없습니다. 손해를 보더라도 낙찰가 그대로 전세보증금을 돌려받으면 다행입니다. 하지만 경매로 넘어갔을 때 세입자의 대항력과 우선변제권이 생긴 시점보다, 은행의 근저당이 더 빠릅니다. 그래서 은행이 우선순위를 가져갑니다. 이렇게 되면 세입자는 전세보증금을 전부 다 날려버리게 됩니다.
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대항력의 허점을 노린 전세사기 예방법
전세사기를 예방하기 위해서는 계약서를 제대로 작성해야 합니다. 제대로 작성하는 방법은 특약을 넣는 것입니다. 특약의 내용 예시를 들어보면 아래와 같습니다.
- "계약 후 잔금을 지급한 다음 날까지는 임차주택의 저당권과 같은 권리를 설정하지 않겠다." - 계약서를 작성한 이후 시점부터 임차주택(전셋집)에 근저당과 같은 설정이 붙는 것을 금지한다는 뜻입니다.
- "이를 위반하면 임대차 계약은 무효다.", "임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다. 같은 특약을 작성해야 합니다.
중요한 점은 우리가 계약서를 작성한 시점 이후에 집의 등기부등본에 설정 사항이 붙는다면 이 계약은 무효가 된다는 것입니다.
두 번째는 전세권을 설정하는 방법이 있습니다. 왜 전세권 설정을 이용하냐면, 확정일자보다 더 빠르게 대항력이 갖춰지기 때문입니다. 확정일자는 신고한 다음날 00시부터 대항력이 발생하지만, 전세권설정을 전세 계약과 동시에 대항력이 갖춰지기 때문입니다. 대항력이 갖춰지면 전세보증금을 보호받을 권리가 생깁니다.
또 보증보험의 보상금액 한도(수도권 최대 7억까지, 지방 최대 5억까지)를 넘어가는 전셋집을 구할 때 많이 사용하는 방법입니다.
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